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2016年房地产预测 这10个趋势决定房地产行业未来

房天下综合整理  2016-01-26 10:48

2015年,可以说在频频降准降息中度过。伴随着经济形势下滑压力,房地产却在不断刺激中逐步回暖。特别是下半年,更是历经了开发商跑马圈地的滚滚硝烟,此时已经豪宅遍地房地产市场,在2015年地王频出的预期下,豪宅市场更将展开激烈厮杀大战。

一线城市还在拼杀较量正酣,而大多数三四线城市已经无力维持,高库存压境,惊动中央。房地产分化格局逐渐形成。2015年的房地产大事不断,每一件事又为将来的楼市埋下伏笔。然而,楼市未来向何处去,只有通过智慧才能预见未来。2014年,曾经的预测引起很大反响,很多已经在2015年得到市场验证。

一、楼市区域分化加剧,房价涨跌不一,交易冷热不均,一线城市继续上涨,二三四线城市库存去化艰难

未来房价涨跌不能简单一句话概括市场现状,不同区域不同城市将呈现不同发展趋势,像北上广深特别是北上深仍将继续上涨,而部分准一线城市经济基础较好的,房价也会平稳上涨。

但是大多数二三四线城市在高库存压力下,即使各种政策出台,也难以改变这些城市总体趋势,不是想去就能去得了,因为这已经不是房地产市场的问题,更多是过去土地供应政策以及调控不当造成。

所以,无论房价涨跌都不正常,都是供求关系扭曲后在价格上的反应,房价已经偏离房地产市场价值。

二、2016年房产税仍然不会开征

房产税可以说空转多年,一直难产,但是顶层设计又不断释放房产税在逐步推进,但房产税还面临很多问题待解决,比如土地出让金问题、收税出发点问题、如何征收问题等等。那么安家认为,房产税在2016年仍然不会出台,新一届政府会非常理智,一定会在解决了很多问题后才逐步推进房产税的开征。

三、房地产支地位从未动摇过,很长时间内也不会动摇

房地产支地位从未动摇过,很长时间内也不会动摇。房地产支柱地位是天然形成的,不是人为规定,房地产业在经济结构中的地位,确保它一定是支柱地位。是它带动一个很长的供应产业链,产业关联度大,对经济增长拉动作用强。例如像钢材、水泥、煤炭等10几个上百个行业都深受房地产影响。房地产是连接短期经济运行与长期战略实现的核心关键。如果不能改变房地产业的连接地位,那么房地产业一定是支柱产业。除非经济结构调整或有新的经济增长点出来。而新一届政府不断强调“去库存”,似乎房地产的支柱地位再次被重视。

四、2016年房地产刺激政策力度将继续加大

由于国家担忧进入2016年后中国经济放缓,很多投资者对房地产市场复苏的可持续性产生了质疑,安家预计决策层将宣布更多支持性政策从而为经济下行提供缓冲,事实上,去库存正是将来刺激政策的直接目标,由此也将会衍生各种附加政策,比如农民工买房补贴甚至土地制度改革等。

五、地王频出还会继续,“被豪宅”现象将会愈演愈烈,2016年豪宅市场不会好转,已经严重偏离价值本身

2015年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现,一片跑马圈地的繁荣景象。2016年土地市场依然火热,地王频出现象依然会层出不穷,由此催生的“被豪宅”现象将导致“伪豪宅”当道,2014年初,安家曾预测伪豪宅崩盘,2015年市场得到验证。安家根据多年经验总结,豪宅至少应该具备五大要素,即稀缺地段、建筑本体的高品质、开发商团队高资质、完善物业管理和服务以及居住人群的高素质圈层。安家观察发现,市场上能满足这些要素的“豪宅”凤毛麟角。2016年,安家认为在畸高地价,面粉贵过面包的形势下,豪宅市场竞争将更加激烈,而很多豪宅价格远高于周边二手房,其严重偏离市场价值,这正是安家对豪宅市场悲观判断的重要原因。之所以仍然有人买,其实更大原因在于人们多年来一步到位的传统观念和心理。

六、结构性调整不可避免,大量中小房企将离场

随着地价高企、库存量大、需求萎缩、资金链出问题甚至断裂等,以及对市场悲观预期将会造成2016年大量中小房企离场。

即使特大型一线城市比如北上深,由于地价飞涨,加上各种税费在内的成本高达70-75%以上,企业生存压力剧增,许多中小房企倒闭潮将起,可能会有大批的中小开发商死去或离场,依附于开发商的大批代理机构、广告策划公司倒闭,大量的业内从业人员失业,整个行业收入下降……这就是房地产行业的整体新常态。

房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为“新常态”。而由此催生房地产迎来大房企垄断的类寡头时代,中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。尽管市场不景气,但是总的销售面积不断增长恰恰是这些大房企垄断的结果。但这样的市场显然是不正常的。

而面临离场的房企很多被迫转型,安家对此类转型并不看好。

七、旅游度假地产可作为开发商转型出路之一

房地产已经进入“白银时代”,但旅游行业的投资势头强劲,很多房地产企业加快布局旅游产业,主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。这为旅游度假地产成熟提供了条件。首先,很多大房企还未染指,而众多中小房企、民企正在积极拼搏,迸发出勃勃生机,旅游度假地产也是一片欣欣向荣。其次,旅游度假地产应该属于相对刚需产品,受经济周期影响较小。后,旅游度假地产如果与养老地产相结合,将会有巨大的想象空间和发展机会。所以,安家认为,很多房企如果资质满足条件,可将旅游度假地产作为转型的出路之一。

八、海外市场将持续升温,海外资产配置渐成趋势

如今,越来越多人选择移民,海外置业、海外投资。安家认为,国内资金投资海外地产是资金配置的需求,这就如同不能把鸡蛋放在同一个篮子里是一个道理。实际上,海外地产有市场风险,但很多法律政策健全、完善、成熟的国家或地区基本没有政策风险,如果投资海外地产是出于资产配置或规避国内风险的考虑,那么他们对市场风险的关注度就不会太高。

九、商业地产相对过剩,同质化严重,将来一片狼藉

商业密度与人口消费能力密切相关,商业地产受到电商等冲击的原因是城市商业地产前期规划的混乱,存量太大,缺乏前瞻性布局,导致项目高同质化大批量面市。安家认为,这是对社会资源的极大浪费,除了关停并转没有其他解决之道。

十、环北京区域市场相对火爆,成为京津冀一体化受益区域

尽管房地产市场黄金十年结束,而且环北京一些区县按城市等级划分级别较低,但由于其特殊的地理位置和依附关系,环京区域相对其他三四线城市市场要好得多。所以,安家依然看好北京周边房地产市场,因为这里永远是北京千百万北漂没资格、买不起房的挤出效应的直接承接地,因而也将成为京津冀一体化下受益的区域。

宜州雍景香江一期(价格动态户型论坛)

开盘时间:2013年9月28日1期已开盘

入住时间:预计2015年8月一期4#、5#楼交房

价格:均价4300元/平方米

物业地址:河池宜州市宜州市冯京西路(原红磨坊)

动态:

雍景香江现房在售,户型以78㎡-146㎡二至四房为主,南北通透均价4300元/平方米。现在购买雍景香江可享受首付分三期付款的活动(即买房时付首付1/3,交房时再付首付的1/3,买房一年后结清首付剩余的1/3)。雍景香江位于宜州市冯京西路(原红磨坊),经龙江二桥,接驳冯京路、龙江路,刘三姐大道、中山大道、迎宾大道、三元路、市政府、迎宾大道等多路主次干道环伺。10接驳宜柳高速,至火车站3。

房天下提供的售楼电话:400-890-0000 转 819142

交通状况:驾车:多维路网纵横,便捷交游世界。经龙江二桥,接驳冯京路、龙江路,刘三姐大道、中山大道、迎宾大道、三元路、市政府、迎宾大道等多路主次干道环伺;公共交通:10接驳宜柳高速,至火车站3,便捷出行全线提速,无界融合宜州城市中心。

物业费:1.2元/平方米·月

绿化率:56%

  雍景香江位于河池市宜州市冯京西路(原红磨坊),该项目总占地107565平方米(161亩),总建筑面积256058.9平方米,容积率3.0,绿化率56%,总投资约6亿元。项目设计理念超前、地理位置优越,南面龙江,背靠马山,不愧为。超大楼间距(102米,小48米)、纯正的南北通透户型设计,前有46亩配套沿江公园,小区内超大型园建及绿化,后有山体公园。功能区有大型地下停车场、现代幼儿园、购物商场及商业街、老人活动中心、棋牌室等文体设施。力求打造宜州乃至河池的豪宅标杆,为宜州市民提供高尚、人文、和谐、便捷的居住生活环境。

容积率:3.00

售楼地址:广西省宜州市市民文化公园东侧的雍景香江售楼部


宜州雍景香江一期效果图

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