[摘要]  为贯彻落实房地产市场调控措施，维护消费者合权益，保持房地产市场平稳健康发展，现对《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(南房[2017]409号，以下简称“通知”)中的一些政策作出如下解读。
《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》的相关解读
为贯彻落实房地产市场调控措施，维护消费者合权益，保持房地产市场平稳健康发展，现对《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(南房[2017]409号，以下简称“通知”)中的一些政策作出如下解读。
市住房局政策解读
一、关于现房销售限制方面
为了抑制**投机性购房，避免**投机性购房人短期内炒卖房源，《通知》规定“购房人在南宁市区(不含武鸣区，下同)购买第三套及以上住房的(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证书满两年后方可转让”。
二、关于完善差别化住房信贷政策方面
为贯彻落实差别化住房信贷政策，促进信贷资金有效支持合理自住购房，严格限制信贷资金流向**投机性购房，助推我市房地产业平稳健康发展，对我市住房信贷政策进行调整，主要体现在两点：一是居民家庭在南宁市区(不含武鸣区，下同)已拥有(指通过购买取得，不含继承、受赠等非购买途径取得)1套住房的，无论是否有过房贷记录及相应房贷是否结清，再次购买普通商品住房首付款比例都不得低于40%。二是居民家庭在南宁市区已拥有2套及以上住房，或有2条及以上未结清的住房贷款记录(含商业贷款和公积金贷款记录，且不限南宁市区)，又在南宁市区购买第3套及以上住房的，暂停向其发放商业性个人住房贷款。政策调整后，居民家庭首次购买普通住房申请商业住房贷款不受影响。
三、关于加强商品房预售管理方面
(一)严禁捂盘惜售。由于我市实行了新建商品住房预售申报价格指导等调控措施，部分开发企业因预售申报价格不能满足其预期，采取不申报预售的方式变相捂盘，另有部分开发企业取得预售许可后，发现市场行情持续向好，延缓开盘，从而造成市场可售房源减少。为了促进商品住房上市销售，增加市场供应，缓解供需矛盾，《通知》规定“商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可;商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售”。对于存在捂盘惜售情况的，《通知》明确“市住房局责令其限期整改，拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转入现房销售，纳入二手房网签和交易资金监管”。
(二)加强价格监管。《通知》一方面重申了商品住房预售申报价格指导工作的具体措施，另一方面针对目前部分开发企业大幅提高车位车库售价的情况，将车位车库纳入预售申报价格指导范围。
四、关于规范房地产市场销售行为方面
当前部分开发企业由于商品住房预售申报价格没有达到其销售预期，采取巧立名目的方式实行价外加价，如额外收取咨询费、代理费、团购费、会员费等，收费幅度从1万到5万不等，这种变相加价销售的乱象，增加了购房人负担，扰乱了正常的市场秩序，为了规范商品住房销售行为，《通知》规定“房地产开发企业和销售代理机构(包括**，下同)销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用”，如有违反，将采取“向社会曝光其违法违规行为”，“暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请”等措施予以处理。
五、关于规范商品房合同注销备案管理方面
目前少部分投机性购房人通过商品房买卖合同备案的注销再备案，炒买炒卖商品住房牟利，根据“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，《通知》规定“注销所涉及房源统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。”
六、关于全装修商品住房建设和销售管理方面
目前我市部分开发企业通过采取提高装修价格达到提高房屋售价的目的，部分项目的**价格高达7000-8000元/平方米，明显偏离正常的装修价格。为此，《通知》明确规定“商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，具体全装修指导标准由市城乡建委另行制定发布”，并将全装修标准和价格纳入施工图审查机头的审查范围。《通知》还规定销售全装修商品住房的，“应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议”。房地产开发企业销售时，存在价格欺诈或合同欺诈的，“由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请”。
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