[摘要] 近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。
近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。
新型地产方兴未艾
关于新型地产，业界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公开表示，目前传统地产开发整体供需趋于饱和，后续将进入调整期，但在“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”
作为产业叠加的新兴产物，新型地产存在哪些创新升级方向?
首先是养老地产。养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。例如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。
普华永道认为，在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。
业内人士认为，房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。
其次是旅游地产。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。
以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。“迪士尼度假区为绣云里导入了丰富的客流量，商业盈利因而水到渠成。”绿都·绣云里的商业运营操盘者——上海致颢投资有限公司董事长赵男男表示，“项目的商业运营将引入并塑造有特色、有内容、有成长性的商家，构建线下商业生态圈，旨在将绣云里打造成为能够引入人流的目的型消费地。在招商模式方面，该项目将采用‘投资型招商’模式，即入驻商家形成关联产业链，打造‘绣云里’生态系统。”
还有特色小镇。2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，自此，范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。
“在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。”业内人士判断，特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。“特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。”
不得不提的还有长租公寓。在高房价之下，一二线城市住房租赁需求旺盛，长租公寓市场发展如火如荼。在巨大的市场需求推动下，目前住房公租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等;在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级的市场。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。而旭辉控股董事长林中称，公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。
“增收不增利”倒逼房企谋变
中指研究院数据显示，2016年百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。
“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小;在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”SOHO中国董事长潘石屹认为。
“一线城市租赁需求旺盛，未来长租公寓市场也是一片新蓝海;城市产业变迁和建筑物老旧，置换出大量的城市更新机会，开发企业应该有更多新玩法。”万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海说，目前一线城市第三产业比重正不断提高，主导产业也在不断演变，这将为开发商未来转型提供绝佳的投资机会。“一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。此外，第二产业在发达地区城市不断退出，让渡出大量土地和物业;同时第三产业则成为城市活力的核心驱动力，给城市带来新的需求。同时，这些城市一批建筑物的功能、形态、审美等已无法满足当前需要，亟须升级改造。”
受访的业内人士普遍认为，随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展，行业逐渐告别“暴利”时代，房地产企业利润持续摊薄的大势难以逆转。在此背景下，开发商开始聚焦地产多元化转型战略，房地产产业格局或现新局面。
中指院认为，为谋求持续发展动力，百强房地产企业积极以“地产+”为核心进行业务扩展，在做大做强房地产主业的同时，加速拓展相关多元化产业。
但百强房企的多元化转型亦呈现出差异化趋势：位列前10的房地产企业多元化转型的范围更广、领域更新，10强企业中超过60%积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海;而排名在11-30的企业中，超过60%的企业布局商业地产，以及关注文化、旅游、娱乐等领域的发展空间;排名31-100的企业则由于受到规模和资源的限制，聚焦于主业发展，企业转型方向较为单一，主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。
随着房地产调控的推进，楼市交易明显降温。对于房地产投资何时出现拐点，有专家认为，房地产投资增速将从二季度开始拐头向下。另有专家认为，下半年房地产投资会随着房地产市场交易萎缩而有所回落，但幅度不至于很大。此外，下半年基础设施建设投资可能略有减速。
房地产投资料减速
兴业银行、华福证券首席经济学家鲁政委表示，本轮楼市限购范围已扩大至三四线城市，但房地产投资仍能保持较好水平，这是因为棚户区和安置房起到一定助推作用。随着棚户区安置的逐步完成，加上考虑去年基数，这部分房产销售的数字在二季度将见顶回落。随着销售下滑，房地产投资也会开始减速，预计房地产投资增速从二季度开始拐头向下。
“房地产下游销售趋淡、交易冷清，这将影响上游的投资。”中国金融期货研究所首席经济学家赵庆明预计，随着房地产市场交易的萎缩，下半年房地产投资增速将有所回落，但幅度不至于很大。部分一二线城市和三四线城市已有一些房地产项目开工，所以五、六月房地产投资增速可能还会向上“冲一冲”。
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