[摘要] 女方申请“两限房”，由男方支付首付并共同还贷;法院认定“两限房”非共有财产，归申请一方所有
女方申请“两限房”，由男方支付首付并共同还贷;法院认定“两限房”非共有财产，归申请一方所有
北京市民在“两限房”选号现场。在北京市三中院近期审理的一桩离婚案中，认定“两限房”非夫妻共同财产，归申请一方所有。资料图片/视觉中国
近日一个关于房产的话题在网上热议：夫妻一方取得了“两限房”资格，婚后才签署购房合同，另一方支付首付共同还贷，那这套房子算夫妻共同财产吗?
针对这一情况，北京市三中院给出了否定答案。昨日，三中院向新京报记者透露，在该院近日审理的一桩案件中，京籍的马女士及父母在取得“两限房”资格后，和非京籍的黄先生结婚，并由黄先生出资买房夫妻共同还贷。两人离婚后，法院终审判决该住房归马女士所有，但马女士需向黄先生进行补偿。
“对于“两限房”权属的考量，要充分考虑政策性因素。”办案法院就此案表示，“两限房”始终是申请人的，黄先生的首付款出资应被视为债权行为。
女方申请“两限房”男方出首付
80后的马女士是京籍户口。她说，2008年自己还是未婚，她和父母一家三口以家庭名义申请限价商品房，备案日期为2008年11月21日。2009年初获得购房指标，同年5月份左右选定了朝阳区常营地区的一处房屋，总价50余万元。
2009年6月22日，马女士和外地户籍的黄先生登记结婚，两天后签订购房合同。2015年6月8日，马女士和黄先生离婚，但当时对涉案房屋未做处理。马女士一家三口认为，涉案房屋是马女士婚前以家庭名义申请并选定的，三个人享有对房屋的所有权。为维护合法权益，故起诉至法院，要求判决涉案房屋归其所有，他们同意返还黄先生支付的购房款31万余元。
但是在庭审中，黄先生却说，这个房子虽然是马女士申请的，但自己参与了整个购房过程，首付是自己用积蓄支出，婚后夫妻共同还贷，他认为房子应该是夫妻共同财产。“限价房指标只是福利，不是权属证明，当时之所以一家三口共同申请是因为马女士年龄未达到30岁，况且房产上也没登记她父母名字。”黄先生认为，马女士应返还自己首付款31万元之后，和他平均分割涉案房屋。如今双方认可涉案房屋价值200万元，他要求涉案房屋归自己所有，支付原告折价款75万元。
房产终审判归女方 补偿男方
经审理，一审法院做出判决，将房产认定为夫妻共同财产。一审法院的依据为，涉案房屋系在马女士和黄先生结婚后签订的购房合同、支付首付款，双方共同偿还部分贷款。
但宣判后，原被告双方均向北京市三中院提起上诉。
马女士一方仍坚持认为房子应系申请家庭共有，和黄先生结婚在后，他不享有任何权益，一审判决适用法律有误。
黄先生则认为，一审判决分割房产时还计算了马女士父母的份额，未按照共同财产公平分割，应该判给他，“我支付房子首付的同时，也丧失了再买其他商品房的机会，也应该多补偿我。”
三中院二审经审理后认定，一审对共同财产的判定均有误，判决房屋应归马女士所有，同时酌定马女士退还黄先生所支付的首付款并支付相应补偿共70万元。该判决为终审判决。
■ 焦点
“两限房”归属如何判定
购“两限房”者不得转移所有权
二审审理的焦点是涉案房屋的权属究竟是谁?三中院办案法官介绍，涉案房产为限价商品房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，属于限制流通物。后政府进一步明确，已购限价房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。
本案中，马女士婚前提出购房申请，符合购房条件，将涉案房产认定为夫妻共同财产，既不符合该房产购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与限价商品住房政策相悖，损害符合购买限价商品住房资格者的利益。
同时，马女士和父母因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定夫妻共同财产将损害马女士父母的财产权益，有失公允。黄先生虽支付首付款，但他没有本市户口，不符合申请人资格，不能将出资行为认定为获得政策住房的所有权。
男方付首付如何补偿
退还首付同时考虑房贷和房价
办案法官同时认为，黄先生支付首付款并与马女士申请限价房，和限价房登记于马女士名下，为两个法律关系，黄先生的出资应视为债权行为。马女士应退还黄先生该笔出资，数额为31万余元。
房屋判归马女士所有，黄先生以个人财产支付了首付款，因而丧失了其他订约机会而遭受损失，故黄先生应获得相应补偿。关于补偿数额，限价房总房款为50余万元，两人共同贷款20万，截止到一审中，剩余贷款11万余元。
鉴于双方均确定该房屋现价值200万，法院最终酌定马女士退还补偿黄先生70万元。
■ 追访
办案法官：获“两限房”靠申请人资格
因近期网上热烈讨论此类限价房的归属问题，此三中院的判例一出，网友均大呼“涨姿势”，“以后没办法以此假结婚骗房了”。昨日下午，北京市三中院就此公开回应网友疑惑。
三中院办案法官向新京报记者表示，对于“两限房”权属的认定要充分考量政策性因素，离婚时“两限房”分割考量的主要因素在于购房对象的身份而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况。“两限房”性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格，“两限房”由一方婚前申请的，房屋的供应对象为一方及其父母等家庭成员构成的家庭，与另一方无关，故不能简单地依据房屋买卖合同签订时间、出资主体等事实认定房屋为夫妻共同财产。
“两限房”由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，应认定为一方个人财产，另一方对首付款的出资应视为债权行为。同时应考虑到，房产判归申请人所有，另一方以个人财产支付了房屋首付款，会因丧失其他订约机会而遭受损失。为此，在返还其购房出资后，还应以公平为原则对其进行相应补偿，以不超过按共同财产分割的数额为限，以维护双方利益平衡。
延伸阅读：
沈阳即将出台的楼市调控政策将以“限售”为主。《通知》内容显示，在沈阳三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区)，市户籍居民购买家庭商品住房的，不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年方可上市交易。市户籍居民购买家庭二手住房的，不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年方可上市交易。而非该市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易;购买二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。
在土地供应方面，沈阳未来将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况，以及严防高地价扰乱市场预期，由源头控制，增加土地供应。2017年，沈阳住宅用地供应规模将不低于2016年水平，还将选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。
同时，将加强对三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区)在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过1万元/平方米的在售项目中的未售房源，一律实行商品住房价格指导，确保房价回归今年5月份水平。
从忧库存到防过热
一直以来，东北楼市都是库存积压的“重灾区”，尤其是沈阳这座东北具代表性的二线城市。2016年初，沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月，居各大城市前列。当时，中央提出楼市去库存，2016年3月1日沈阳市政府就发布了促进楼市去库存的房地产新政22项，其中引人关注的就是大学生在沈阳购房“零首付”。对毕业未超过五年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由六个月降为三个月，首付比例则可实行“零首付”。
从鼓励购房大力去库存，到限制投资及投机交易加码调控，仅一年半的时间，沈阳楼市政策就已大反转。据记者了解，此次调控新政出台的背景是，今年以来，沈阳住房销量和价格均有所上涨。房地产研究中心提供的数据显示，从今年3月份开始，沈阳楼市成交量出现大幅增长。今年1、2月份，沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米，3月则一举跃升至144万平方米，4月更是创下今年单月高成交量，达到185万平方米。此后各月均保持在150万平方米以上的高位。更加值得关注的是，今年以来沈阳商品住房均价一路上涨，从今年1月的7347元/平方米，到7月的8543元/平方米，上涨幅度近20%。从库存量来看，目前沈阳的楼市库存消化周期大概是14个月，较此前已明显下降。
分析师杨科伟解释，今年以来，经济发达省份热点城市严格调控，使得东北、西北、西南地区那些有“库存压力”的城市在宽松的政策环境下，市场成交趋于活跃，价格上升，库存快速下降，销售周期普遍从两年甚至更长降至12个月左右，出现了供求平衡甚至供不应求的局面，房价上涨压力较大。沈阳此次强化楼市调控，很明显是为了未雨绸缪，响应高层“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调，在房地产市场调控长效机制完整建立之前，把“炒房”需求挤出市场。
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