[摘要] 9月22日至今，重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、西安、石家庄、武汉、无锡9城先后出台楼市新政，其中，石家庄、重庆、南昌、南宁、贵阳、长沙6城的本轮政策中包含“限售”条款。
9月22日至今，重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、西安、石家庄、武汉、无锡9城先后出台楼市新政，其中，石家庄、重庆、南昌、南宁、贵阳、长沙6城的本轮政策中包含“限售”条款。
限售是2017年楼市调控的新手段，截止目前，据不完全统计，已经有45个城市先后在调控政策中采用了限售条款，限售周期2-10年不等。
中原地产资深分析师卢文曦认为：“上述出调控措施的城市涨幅还是比较显著的，从防风险的角度来看，有必要控制;从此次调控特征看，主要是限售、限购。限售进一步增加持有风险，挤压力量，尤其是房产投机客。此外，限售也可以起到限制房产流通作用，交易量稳定了，房价也会受到控制。”
“九月、十月份往往是政策密集窗口期，在因城施策的思路下，过热城市都有出台调控措施的可能。”卢文曦称。
值得注意的是，在密集的“限售”政策出台以后，处在上扬中的地产股突然遭遇滑铁卢，昨日，地产股全线下跌，其中，阳光城下跌9.37%、华侨城A跌6.72%、万科A下跌6.08%、保利地产跌6.54%、招商蛇口跌5.89%。今日上午，部分地产股微幅回升，但是融信中国、融创中国、华发股份等个股仍然小幅下跌。
“限售”扩围 转向中西部城市
此次加码调控的城市为二、三线城市，分别包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡。与上一轮调控相比，此轮调控将目标由一、二线热点城市转向了二、三线非热点城市，以中西部的省会城市为主，调控区域变广。
具体来看，南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让，贵阳、长沙要求商品住宅在取得不动产权证满3年后方可转让;石家庄要求新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易;与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价，武汉则是规范开发商销售行为。
此外，无锡处于长三角热点城市，受到上海购买力外溢的影响，主要规定了非本市户籍居民家庭申请购买住房时应提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，打击外来客的目的性较强。
上述城市出台新政的背后是房价的持续上涨。据国家统计局公布的今年8月70城新房价格指数显示，环比涨幅排名中，南昌排第三，贵阳排第七。同比涨幅排名，长沙排，西安排第四，重庆、西安和南宁的房价同比涨幅超过12%，石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。在二手房市场，这8个城市的涨幅也明显高于70城平均值。
同策研究院研究总监张宏伟分析，本次“限售”政策须取得不动产证满2年或3年后(个别城市更长时间)方可转让，在时间上的设定主要有两个目的：一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投机炒作行为，起到抑制投机的作用，使当前的楼市降温。二是为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。
据不完全统计，到目前为止已经有45个城市执行了不同年限的限售政策。中原地产分析师认为，限售未来预计将快速向三、四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。
地产股低迷：跌幅放缓
受到调控政策影响，房地产板块周一领跌，跌幅高达3.92%。除14家停牌公司外，仅11家公司股价上涨,其余118家公司股价均出现下跌。
昨日，龙头房企中，万科下跌6.08%,收于每股26.12元，保利地产下跌6.54%,收于每股10.57元;绿地控股下跌5.01%,收于每股7.59元，华夏幸福下跌4.13%,收于每股31.13元。
港股也不例外，超过20家内房股的跌幅超过10%,中国奥园则以18.64%的跌幅位居。同时，今年以来涨幅前10的内房股,周一的跌幅均超过7%，除中国奥园外,包括新城发展、旭辉控股、佳兆业在内的房企跌幅也超过了15%。
今日，截止发稿，万科A、泰禾、华夏幸福、保利地产均有小幅回升、但是，部分地产股仍然续跌，中国恒大、雅居乐集团均跌逾3%，融创中国、佳兆业集团等均跌逾1%。
对于未来地产股的走势，川财证券宋红欣在研究报告中认为，未来，地产板块连续大幅下挫的概率不大。由于在 8 月下旬房地产板块的估值已经降到 3 年以来的低位;而且龙头房企的半年业绩较好，短期地产板块连续大幅调整的概率并不大。但是，仍然需要警惕国内房贷政策继续收紧等政策性风险。
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2017年9月以来，多个城市房地产按揭利率开始上扬。
总体来看，主要为一线城市和部分二线城市房贷利率上调，一般为基准利率上浮5%-10%。相比较二季度主要城市存在利率优惠，此次按揭利率上调速度加快。
近日，北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件，文件要求首套房贷款利率执行基准上浮5%，即基准利率4.90%的1.05倍达到5.145%。根据第三方研究机构融360的数据，截至2017年9月19日，北京已无银行提供优惠利率折扣，在监测的30家银行分支行中，招商银行等9家银行执行首套执行基准利率，建设银行等8家执行首套基准利率上浮5%，中信银行等10家银行执行首套基准利率上浮10%。
9月以来，深圳多家银行纷纷上调房贷利率。9月22日，建行深圳分行将首套房贷款利率上浮10%，至此四大行在深圳的首套房贷利率均为上浮10%，二套房贷利率均上浮15%。深圳所有银行已无房贷利率优惠。
二线城市房贷利率亦在上浮。融360数据显示，一线城市8月首套房平均利率区间为4.83%-5.13%，北京首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%，均已突破5%。二线城市首套利率上浮银行数亦略增，半数以上城市首套利率破5%，优惠占比降至年内值。
在此情况下，8月首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。
中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，即便是没有调控要求，银行也会压缩房贷额度，并提高利率。房贷利率调整与银行调整自身资产负债结构有关。2017年以来，随着银行负债端的资金成本明显上升，同时企业信贷需求比较旺盛，银行将信贷资产配置到更高的领域。而个人住房按揭贷款尽管风险较低，但水平不高，因此银行减少了房贷配置。
此前，央行营业管理部称，从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，调整行为是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主动作，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。
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