[摘要] 最近，房租上涨成了网络媒体和街谈巷议的热门话题，包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。对于导致房租大幅快速上涨的乱象，不少学家学者和财经评论员纷纷发表自己的看法，归纳起来大致有三种原因：
最近，房租上涨成了网络媒体和街谈巷议的热门话题。
近期包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。
据某研究院统计数据，2018年7月，北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
我爱我家(5.520, 0.00, 0.00%)集团研究院数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。
中房协实时数据则显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。
总的来看，部分热点城市的房屋租金涨幅，已经远远超过了人均可支配收入水平的增长水平。
对于导致房租大幅快速上涨的乱象，不少学家学者和财经评论员纷纷发表自己的看法，归纳起来大致有三种原因：
其一，大量资本竞相涌入长租公寓，相互争抢房源导高价收购和抬高房租价格。据报道，今年1月，自如完成了40亿元的融资，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。
其二，毕业季节也就是就业季导致租房者激增，推动了房租价格上涨。
总之，这三个导致房租上涨的因素最后都落在剑指租房业的乱象上，即为了占据租房市场垄断地位利用资本优势任意推动房租的上涨，从而妄想加剧租房业的重新洗牌。
而唯独高房价是直接诱发高房租的原因却没有引起学者们太多的关注。从目前现实情况看，这些原因固然是引发房租上涨的重要推力，但笔者觉得这些其实也只不过是推高房租上涨的表面因素，不是导致房租上涨的根本原因。事实上推高当前房租上涨的最根本原因还在于高房价没有得到有效遏制。
可以说，高房价才是高房租真正的幕后推手。我们来看，如果北京等热点城市现有的房价降一半，哪怕是三分之一或四分之一，房租市场该是一种什么样的结局，房租还能涨上去吗?
再假如北京等热点城市的房价降到绝大多数刚需族都能买得起房子，谁还愿意去房租市场租房住?
因而，高房价控制不住，要谈遏制房租上涨的事，未免有点本末倒置;即便勉力而为，效果不见得尽如人意。众所周知，目前北京等一线热点城市的房价在多轮严调控措施下，虽有所下降，但下跌的幅度太小，相对于进入北京及其他热点城市的年轻刚需族购买力来说，等于与没有下降是一样的。
买不起房，要在城市扎下根就不得不涌入租房市场，这样造成了租房市场的求大于供，房租上涨也是再正常不过的事情了。
所以，从某种意义上说，房租的上涨与高房价是对孪生兄弟，大幅上涨的房租是对房价的必然回应。如果容忍高房价存在，又如何来谈消灭高房租?
再则，资本总是逐利的，无论租房公司还是房地产开发公司，目的在于通过参与租房或房地产开发实现资本的扩张与增值，这是天经地义的，也是无可厚非的。
所以，从这一点，有学者专门指出房租公司须遵守“三不得”，即“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”。
这事实上就是一个笑话，这等于“与虎谋皮”没有两样，换了谁都不可能做到。尤其一些人建议银行等金融机构首先带头为房产中介发放贷款加以限制，即使发放也要负责全程跟踪，一旦出现问题，立刻采取措施回收贷款。
银行机构是经营货币的特殊企业而不是警察，他们哪有能力和精力做到这一点?
而且，还有学者建议对住房租赁立法、建立长效机制，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场管控体系，促进市场可持续发展。
这又谈何容易?我们在控制房价上喊了这么多年，包括“房子是用来住的，不是用来炒的”，让其回归居住本性，这么长时间了都还没凑效，也没有做到，现在又来谈建立房租调控长效机制，不仅难以实现，也有点多此一举。
所以，笔者认为遏制高房租还得首先从抑制高房价开始，政府应一切着眼于控房价，把大量精力用在控房价上，将楼市长效调控机制真正建立起来;尤其政府在土地出让金上做出让步，将地价切实降下来，就会把房价真正降下去，并做到往后房价不会再反弹并大幅上涨，刚需族都能买得起房和住有其所，房租任意上涨的动力和市场就不可能存在，恐怕连房子租出去都有困难，房租市场乱涨价的“妖风”也就会自然消失，根本用不着对房租涨价现象再进行大张旗鼓地批判和遏制。
延伸阅读：
长租公寓融资成本提升 房租要涨了吗?
中国证券报记者获悉，有关方面正在制定CMBS业务指引(以下简称“指引”)，指引出台时间渐近。
据悉，指引在现金流方面的要求或更为严格。
CMBS(Commercial Mortgage-backed Securities)即商业地产抵押贷款支持证券。通常以商业地产为抵押，以相关商业地产未来收入(如租金、物业费、管理费等)为主要本息偿还来源的资产支持证券产品。
CMBS产品可以突破银行经营性物业贷款的限制，融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级为主，融资规模通常较大。
按照指引，通过CMBS融资可能会受到一定影响，做项目没以前那么容易了。不少长租公寓发CMBS融资，如果CMBS发行变难，长租公寓融资成本就会提升，这会不会导致房租升高?
业内人士表示，这个推理太牵强!
三大方面要求趋严
据悉，指引对商业物业估值、收入测算、本息覆盖倍数等三方面提出更严格的要求，发CMBS更难了。
首先，一般来说，商业物业的融资额不超过商业物业价值的70%，即商业物业取得什么样的估值，决定其融资上线。业内人士指出，指引落地之后，CMBS融资总额将趋向合理：优质资产才能取得高额融资，劣质资产蒙混过关的概率降低。
其次，资产所产生的收入测算趋严。业内人士认为这将进一步保障投资者利益。
第三，本息覆盖倍数要求提高，这也将进一步保障投资者利益。
指引出台之后，CMBS发行料变难。事实上有机构人士已感受到了指引的威力。一位机构人士告诉中国证券报记者，他手中有一单CMBS项目，按照以前标准没问题，但要按照新的要求来，备案周期则延长。
对房租影响有限
高和资本联合创始人周以升表示，CMBS从本源上来讲，是基于资产产生的现金流进行结构化融资。因此，CMBS最核心的是基础资产的质量，要点在于判断基础资产是否能产出持续稳定的现金流。在此基础上进行估值、结构化分层、治理机制安排、合规性审核等等，最终构建出相应的CMBS产品。
“我们最担心的是，CMBS产品设计片面地关注主体信用评级而忽视基础资产质量，或者由于主体的增信而牺牲了产品的承销获准。这样的操作，一方面会给投资人带来风险，另一方面也干扰了CMBS作为一项资产支持证券的风险定价机制，阻碍CMBS市场的成熟和发展。”
“要知道，主体评级稳定性比基础资产更难预测，在房地产急剧调控的背景下波动性可能较强”。周以升补充道。
周以升表示，目前CMBS的认购资金主要来自于银行、保险、券商资管与基金公司等。稳定结实的产品标准有利于投资人达成共识，扩大投资者基础，提升二级市场交易的活跃度。CMBS的规范发行长期利好CMBS市场发展。
一位资深资产证券化人士表示，不少长租公寓采取CMBS的方式融资，融资成本上升，并不一定带来房租上涨。规范发行有利于市场规范，长期来看，优质物业的融资成本会降低而非升高。
渤海证券董事总经理李耀光指出，指引对资产的要求更高，使得CMBS的标准化程度更高，对投资者的保障更强。而发行量可能会受到较大影响，因为满足新规的资产可能有限。他认为目前CMBS受到经营性物业贷很大的冲击。
戴德梁行估价与顾问服务部副董事刘慧认为，对于万亿级别的CMBS市场来说，从一开始就树立规范至关重要。相关方面提升对CMBS现金流的要求，相当于替投资者筛选一遍基础资产，只有优质的基础资产才能通过CMBS获得融资。
那么，指引一旦落地会否影响CMBS融资总额?
刘慧表示，目前尚不能确定。从中长期来看，融资总额未必会下降。刘慧称，从2016年到现在，市场对CMBS的认可度增加。从最初测算公司去找业主介绍CMBS到现在业主主动咨询，市场已向成熟迈进。
万亿CMBS市场趋规范
行业一般认为，CMBS潜在市场规模达万亿元。
根据中国资产证券化分析网统计，2018年1月1日至2018年8月21日，市场共15单CMBS发行成功，规模共计306.65 亿元。
其中2018年1季度发行成功7单，融资总额116.71亿元;2018年2季度发行成功4单，融资总额133.52亿元。2018年1季度较2017年4季度有所回落。
2018年以来，CMBS呈现降温趋势。这与资产证券化整体监管趋势一致(CMBS为资产证券化的一个子类)。
此前，接近监管层的人士告诉中国证券报(ID：xhszzb)记者，监管层对资产证券化关注持续升温。
目前日常监管主要关注三个方面：
一，基础资产的真实性、现金归集以及转付情况。该人士介绍，部分原始权益人在专项计划设立发行后，在未告知计划管理人的情况下，抵、质押基础资产所涉资产进行再融资，损害投资者利益。
第二，特定原始权益人运行情况及现金流回款情况。例如部分原始权益人的基础资产分散度不够，单一底层资产或重要债务人占比较大，风险集中。
第三，关注过剩产能行业相关项目，关注原始权益人与差额支付义务人、流动性支持机构及底层债务人为关联机构的项目。因为此类项目一旦发生风险，可能存在内外部增信无效的被动局面。
在稳杠杆的过程中，资产证券化作为盘活存量的工具，是监管层鼓励的产品类型。近期，银保监发布的76号文提出，要积极运用资产证券化、信贷资产转让等方式，盘活存量资产，提高资金配置和使用效率。业内人士表示，规范发行将进一步促进盘活存量资产。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
