[摘要] 到了合同约定的交房时间，尚不具备交房条件，购房者起诉开发商要求承担违约责任，开发商认为购房者无意继续履行合同，提出反诉，要求解除购房合同。
到了合同约定的交房时间，尚不具备交房条件，购房者起诉开发商要求承担违约责任，开发商认为购房者无意继续履行合同，提出反诉，要求解除购房合同。
购房者起诉
没有竣工验收文件
要求赔偿交房违约金
2016年12月，张先生首付52万余元，购买了位于小寨西路置地时代MOMOPARK一套140余平方米的房子，总价128万余元。2017年7月13日，张先生与开发商西安地铁置业有限公司(简称地铁置业)签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同约定交房日期为2017年6月30日。同年9月14日，张先生支付了剩余房款76万。第二天，开发商将《交房通知书》邮寄给张先生，但是没有工程竣工验收文件，张先生认为房屋没有达到交房条件，开发商已违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
随后不久，张先生将开发商起诉至雁塔区法院，请求判令开发商支付交房违约金(暂定截止2017年10月20日)1.4万余元，并从2017年10月21日起向其支付交房违约金每天128.67元直至达到交付条件并实际交房时止，并承担达到交房条件并实际交房之前的物业费。
地铁置业辩称，其已按合同约定发出了交房通知，是张先生拒不收房，所以不应承担违约责任。即便交房有开发商的原因，但张先生支付房款时间晚于合同约定的交房时间，故应从开发商收到全款之日起开始计算，张先生所主张的违约金明显高于损失，依法应予减少。
开发商反诉
购房者拒收房
请求解除购房合同
开发商也提出反诉，请求判令双方签订的《商品房买卖合同(预售)》解除。理由是，合同签订后，他们已按照约定发出《交房通知书》，但张先生至今未办收房手续。既然张先生无意继续履行合同，开发商也不愿将房屋出售给他，双方均无继续履行合同的意愿，那么开发商将解除《商品房买卖合同(预售)》，将涉案房屋另行出售，并为其办理退购房款事宜。
张先生不同意解除合同，他认为自己没有合同约定的任何违约行为。按合同约定，他是在继续履行合同的条件下，要求地铁置业履行违约责任。此外，地铁置业也无任何法定解除的条件，请求驳回反诉请求。
法院查明，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。
一审判决
驳回反诉请求
法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
因张先生于2017年9月14日支付了全部购房款，在合同约定的交房时间2017年6月30日之后，根据约定，开发商向张先生交付房屋的时间应顺延至其付清全部房价款之日。
涉案房屋至今尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备合同约定及法律规定的交房条件，开发商的行为构成违约，应当按照合同规定支付交房违约金，从2017年9月15日至2018年8月20日共43748元。
关于地铁置业所说的违约金约定较高，法院认为，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于开发商的原因导致涉案房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同(预售)》约定的交房违约金并不存在过高的情形。
对于开发商的反诉，法院认为开发商没有提供证据证明张先生在履行合同过程中存在符合合同约定或法定解除条件的违约行为。
近日，法院一审判决，地铁置业支付交房违约金43748元，驳回了张先生其他诉讼请求，同时也驳回了地铁置业的全部反诉请求。
近年来，房屋租赁市场日益活跃，房屋中介公司的盈利模式从过去促成房屋租赁双方交易赚取中介服务费，转变为从房主处租赁房屋再转租给租户从而赚取租金差价。在这种“中间商赚差价”的经营模式下，中介公司一旦违约，极有可能造成房主、租户两方受损。
针对此类案件，北京市大兴区人民法院结合具体事例进行讲解，提醒广大房主、租户多加谨慎，避免损失发生。
中介停付租金租户被撵
小朱与某中介公司签订合同，约定小朱将其所有的一套房屋出租给该中介公司，租期为两年，约定30日未交房租，小朱有权单方解除合同，中介公司按月租金额的两倍向小朱支付违约金。合同签订九个月后，中介公司未再支付租金，现该房屋由租户小陈实际居住使用。诉讼中，小朱要求解除合同，并要求中介公司支付拖欠的租金及违约金，同时要求中介公司与小陈腾退房屋。小陈则主张其与中介公司签订的租赁合同合法有效，不同意腾退房屋。
法院认为，小朱与中介公司的合同解除后，小陈与中介公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行，因此小陈负有腾退涉案房屋的义务，判令中介公司向小朱支付应付未付的租金，并按照合同约定支付违约金。
在另一起案件中，小王与某中介公司签订合同，小王依约交付了全部租赁费及押金。但租赁期未满时，房主小武因未收到中介公司的租金，报警要求小王腾退房屋，小王无奈只得从该房屋内搬出。此时中介公司门店已经人去楼空，小王只得将中介公司起诉至法院，要求其返还未到期房屋租金并支付违约金。法院认为，中介公司应返还小王未实际使用租赁房屋期间的租金，并按合同约定支付违约金。
法官指出，中介公司违约，受损的不仅是房主，还有租户。租户因中介公司对房主违约，被房主要求腾退房屋的情况屡见不鲜。为充分维护自身权益，租户应注意搜集、保存证据，可让房主出具相关证明，以便诉讼时有证据证实租赁合同无法履行的事实、原因以及租户租金计算的截止时间。在中介公司不能正常支付租金时，房主就应及时收集证据，通过投诉或者诉讼的方式尽早解决问题。
退租无物品交接明细存隐患
除了租赁入住类纠纷，由租赁房屋物品受损引发的纠纷也不在少数。小冯从某中介公司处租赁了一套房屋，租期一年。小冯交纳了一年的租金和押金3600元。房屋到期后，小冯与中介公司交接了房屋，押金当时未退还。此后小冯多次要求中介公司退还押金，中介公司以房屋内厨房台面断裂、木地板磨损、房屋未清洁等为由不予退还。协商未果后，小冯将中介公司诉至法院，要求中介公司退还押金3600元。
法院审理认为，中介公司已将涉案房屋再次出租，小冯退房时的现场情况已经无法还原，现中介公司未提交证据证明其主张的损坏事实系小冯租赁期间发生。最终，法院判决中介公司返还小冯押金3600元。
对于此类纠纷，法官建议房屋出租人和承租人在出租或租赁房屋时对房屋的现状进行确认，并形成书面文字材料，附视频、照片，避免在租赁合同履行过程中或合同解除后因为屋内物品或设施损坏、缺失发生纠纷。
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